房地產稅收知識分享

房地產作為經濟的重要支柱之一，一直以來都是財政稅收的主要來源之一，那么我們就來看看有關房地產業務的稅收知識。

一家新房產公司成立了，必須投入注冊資本金同時也要建立會計賬簿，這時候就需要繳納第1個稅——印花稅。我國的印花稅自2018年5月1日起有新政策，對資金賬簿（實收資本和資本公積）按萬分之五稅率減半征收印花稅，對按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。比如一家公司注冊資本6000萬，印花稅為6000萬*5/10000*0.5=1.5萬元。開始建房子之后，就需要簽訂各種各樣的合同，比如租賃銷售展廳，就要簽房屋租賃合同，找總包建設單位就涉及建筑安裝工程承包合同等等，不同合同對應的印花稅稅率不同；總體分為4檔，有千分之1，萬分之5，萬分之3，萬分之0.5。              

企業通過招拍掛等方式取得土地就要交第2個稅——契稅，稅率3%-5%，浙江省實行3%，即土地出讓價款乘以百分之3。契稅是以所有權發生轉移的不動產作為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。簡單的說就是向買房人或買地的人征的一種稅，所以個人買房也是要交的。

擁有土地預示著第3個稅——城鎮土地使用稅接踵而至。我國人多地少，珍惜土地、節約土地是一項基本國策。城鎮土地使用稅的納稅人就是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人；計算公式為城鎮土地使用稅=實際占用的土地面積*定額稅率；像天和大廈占用的土地要交12塊錢一平、黃土嶺隧道那邊就只要4塊一平。如果房產開發占用的是耕地，就會涉及第4個稅——耕地占用稅，計算公式：耕地占用稅=占用的耕地面積*定額稅率。比如臺州市級50元一平，臨海45元一平。

以上公司設立和拍地兩個階段，在實際過程中往往是反著來的，一般先拍地，再成立項目公司，然后再進行開發建設。
    運營房產公司就要有員工，就會涉及第5個稅——個人所得稅，這個稅相信大家不會陌生了。從稅務角度講，這個稅不是公司交的，而是個人交的。只是公司幫大家交的，俗稱“代扣代繳個人所得稅”。大部分“打工人”的適用于綜合所得個人所得稅，按照七級超額累進稅率繳納，這里就不再贅述了。值得一提的是，像平常說的五險：養老保險、失業保險、醫療保險、生育保險、工傷保險，其中生育保險和工傷保險由公司付的，個人不繳納。同時新稅法政策新增的六項專項附加扣除，國家可謂用心良苦，告訴我們每一個人都要強身健體，上孝父母，下養兒女，努力學習，房子會有的（貸款或出租）。

開發建設和銷售階段涉及最多就是第6個稅——增值稅。現在房地產公司大部分為一般納稅人，計算公式：增值稅應納稅額=銷項稅額-進項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/(1+9%)*9%-企業當期進項稅額。這里要說一下的是銷項、進項需要的發票是增值稅專用發票。有了增值稅，就不得不說附加稅了。什么是附加稅，簡單的說就是只要交了增值稅或消費稅，在此基礎上要的稅，有三個，即城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加（第7、8、9個稅）。城建稅，主要是用來保證城市的公共事業和基礎維護和建設，就比如開發大道上坑坑洼洼怎么修理，就靠這個稅。稅率有三檔：市區7%、鎮上5%、村里1%。教育費附加和地方教育費是國家為了籌措教育經費開征的稅種。再窮不能窮教育。有兩檔，北京有清華大學，椒江有學院路小學，于是教育費附加3%、地方教育費附加2%。附加稅=增值稅稅額*（7%+3%+2%）。

第10個稅——土地增值稅。作為房地產公司繳稅的大頭，土增稅的計稅依據是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額。簡單地講，單就土地開發的話，增值部分要交稅。土地增值稅實行超率累進稅率，就是增值率最高，稅率就越高。
    第11個稅——企業所得稅。房子賣了，賺錢了，有利潤了，就要交企業所得稅，就相當于國家在每一個公司都進行了參股，參股比例為25%，因為無優惠條件下的企來所得稅為25%。不過現在國家對小型微利企業有稅收優惠：1.對年應納稅所得額不超過100萬元的部分,減按25%計入應納稅所得額,并按20%的稅率計算繳納企業所得稅,實際稅負為5%；（簡單講，凈賺不超過100萬的部分，稅率5%）2.對年應納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分,減按50%計入應納稅所得額,并按20%的稅率計算繳納企業所得稅,實際稅負10%。（簡單講，凈賺100萬至300萬的部分，稅率10%）

第12個稅——房產稅。這個主要針對公司自己擁有的房子，就比如公司天和大廈5樓到26樓都是自己持有的，那就要交房產稅了，分為兩種：一種是像自己用的26樓，以房產原值為計稅依據的應納稅額=房產原值×(1-30%)×年稅率(1.2%)，另外一種像6樓對外出租的，以房租收入為計稅依據的應納稅額=房產租金收入×年稅率(12%)。

以上就是整個房產開發過程中涉及的大部分稅種。因為房地產開發投入的資金規模一般較大，需要繳納的稅額也較高，所以我公司近幾年在臺州市納稅百強集團里都榜上有名（2017年度第81名、2018年度第23名、2019年度第68名），房地產業務貢獻的稅款是重要原因之一，大大提高了臺州高速作為一家國有企業的社會效益和經濟效益。

注：以上內容主要作為稅務知識普及，實際工作涉及的稅務較為復雜，這里就不再贅述。

                                        周茂森